Negocio de FINSA en parques industriales crece 8% en medio de la pandemia
Nave industrial de FINSA en Aguascalientes

Sergio Argüelles tiene cuatro décadas dedicado a construir, rentar y administrar parques industriales con su empresa FINSA y si bien el confinamiento puso en dudas algunas operaciones de sus clientes -sobre todo de la manufactura automotriz-, el total de sus propiedades se mantiene 95% alquiladas. Estamos hablando de 22 parques industriales en 14 estados y que suman 2.6 millones de metros cuadrados. 

Esta empresa regia ha sido pionera en la colocación de Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) con la BMV para el financiamiento de su expansión: el primero fue en 2012 por 2,750 mdp y el segundo en 2015 por 5,000 mdp. El tercero, que estaba previsto para el primer trimestre de 2020 fue pospuesto por la pandemia y se lanzó recién a finales de enero de este año 150 mdd (el primer CKD en dólares emitido en México).

“A pesar de las crisis que hemos pasado en el 1994, en 2018 o ahora, la manufactura siempre se ha mantenido y el ejemplo son estas colocaciones que han sido muy exitosas”, afirma Argüelles que en estas tres emisiones suma 700 mdd para el crecimiento de su negocio inmobiliario. 

En esta tercera emisión, la empresa (ante los cambios en la regulación de inversiones de las Afores del último año) creó un instrumento nuevo: un Fondo de Inversión (Finsa III) de 395 mdd. Este fondo se completó con recursos de inversionistas institucionales mexicanos que participaron indirectamente a través de su tercer CKD por 150 mdd, más otros 215 mdd que aportaron inversionistas independientes más un levantamiento extra de 30 mdd realizado en noviembre de 2020.

“Ahora tenemos un fondo de inversión, por primera vez, que nos permite tener flexibilidad, 100% en dólares pero que nos permite invertir hasta un 40% de ese capital en pesos mexicanos en proyectos dentro del país, sobre todo en aquellos relacionados con logística como es el que ha crecido gracias al e-commerce”, agrega el empresario. 

El Fondo Finsa III, tiene como propósito la consolidación de inversiones en un portafolio clase A que equivale a aproximadamente 1.3 millones m2 de espacio industrial rentable. El plazo del fondo es a 10 años y con una tasa interna de retorno (TIR) proyectada de entre 13% y 14%, muy superior a la TIR de 9.3% que tuvo el primer CKD de la firma. 

Uno de los primeros destinos fue la compra de naves dentro de parques industriales en Monterrey, Sonora, Guanajuato y Guadalajara. Entre estos cuatro destinos invirtieron 43,7 mdd y agregaron a su portafolio de renta industrial casi 77 mil metros cuadrados. 

A pesar de la pandemia, en 2020 FINSA logró crecer un 8% en ingresos y tiene 100 % de ocupación en destinos como Tijuana y Ciudad Juárez. 

“Muchísimas compañías chinas están llegando en estos meses; también hay muchas empresas de otros países o que incluso ya tenían presencia en México pero que están reduciendo sus operaciones en China para trasladarlas a nuestro país”

Sergio Argüelles González, presidente y CEO de FINSA

Los principales sectores que están migrando -y aprovechando el nearshoring con Estados Unidos- son las manufacturas automotrices, de insumos médicos y electrónica. 

Pero sin dudas el nicho donde ven más oportunidades de crecimiento y de inversión es en logística, movidos por el meteórico crecimiento de las ventas en línea de gigantes internacionales como Amazon o Mercado Libre, pero también de firmas locales que está creciendo en este negocio como OXXO. 

Como ejemplo, hace poco días Estafeta anunció una inversión de 1,950 mdp para construir un hub en la zona metropolitana de la CDMX de 10,800 metros cuadrados y la compra de 1190 nuevos vehículos de distribución. 

“Mientras en nuestra primera colocación de CKD el 90% del dinero fue para la manufactura y 10% para el sector logístico, en esta tercera emisión el mix será de 60% industria y 40% logística”, afirma el director general de Finsa. 

Mientras que el sector de la construcción y renta de propiedades industriales creció 8% en 2020, se espera que este año (“si no cambian las reglas del juego en el sector eléctrico, porque somos un sector muy demandante de energía”) puede tener un desarrollo de doble dígito.