Al comprar propiedades de Gayosso, elegimos las cerezas del pastel: FUNO
Foto: Cortesía Fibra UNO.

El fideicomiso de inversión y bienes raíces Fibra UNO compró hace unos días un portafolio de 18 propiedades al grupo funerario Gayosso, por el que desembolsará 2,192 millones de pesos. La operación no la buscaron, llegó solita y la aprovecharon, cuenta su director general adjunto, Gonzalo Robina; y lo mismo sucederá con aquéllas que cumplan con sus criterios.

Con esta operación Fibra UNO extiende su presencia al mercado funerario bajo un esquema de “sale and lease back” (venta y arrendamiento), como el que opera en centros comerciales, oficinas, usos mixtos, hospitales y centros educativos.

Robina detalla en entrevista con La-Lista que si bien se trataba de una operación que no estaba en su radar, al conocer la opción y tras analizar los puntos claves del negocio, así como hacer las proyecciones necesarias, observaron que era una buena oportunidad y optaron por entrar a este mercado.

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Precisa que podría haber más adquisiciones de inmuebles en el mercado funerario, pues una propuesta inicial con el grupo funerario implicaba más de 40 propiedades, pero optaron por escoger las cerezas del pastel que fueran prioritarias para FUNO. ¿Podrían regresar por el resto? De momento la empresa está contenta con la transacción realizada y la disfrutará antes de ver otras posibilidades.

La-Lista: La adquisición de las propiedades de Gayosso fue una suma interesante en un sector que no habían experimentado antes, ¿cuál fue el análisis que realizaron para llevar a cabo esta operación?

Gonzalo Robina: La oferta llegó a través de un fondo de inversión, nos presentaron la transacción. Hubo tres criterios con los que nos guíamos para hacer esta adquisición, en ningún momento es por el tema del negocio per se.

El primero, desde el punto de vista inmobiliario, fue por el valor que pudieran tener estar propiedades con o sin Gayosso encima; el valor neto puro del inmueble. El segundo, que fue un tema financiero, cuánto voy a pagar por ellos y cuánto voy a recibir a cambio cada año. Eso hizo también todo el sentido. El tercero, si eso me hacía todo el sentido financiero, ¿qué garantía hay de la solidez de que pueda contar a largo plazo con ese flujo? Y ahí es donde hacemos el análisis del negocio de nuestro inquilino, en este caso Gayosso, qué tan sólido es. Vimos que no tenía ningún problema aún estresando algunos modelos de su negocio en pagarnos las rentas que nosotros estamos cobrando a partir de ahora por la renta de los inmuebles.
Esos fueron los tres criterios en los que nos basamos para hacer esta adquisición.

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L-L: Con o sin Gayosso su negocio está en las propiedades y de ahí es de donde estarán obteniendo valor…

El día que me deje de rentar Gayosso, se lo rento a un tercero y me puede pagar cuando menos la misma renta o algo más; o por el contrario, cuánto puede valer el predio. Por ejemplo, cuánto puede costar la funeraria en Félix Cuevas, que dicho sea de paso todos la conocemos, se compró por el potencial flujo de rentas que iba a pagar Gayosso. Se hace el análisis de cuánto puede pagar el que rente o si se tira y ver qué se le puede poner encima; y ese terreno vale 2.5 veces más de lo pagué por él, solo el terreno.

L-L: ¿Las condiciones de esta negociación estaban para que se concretara de una u otra forma?

Así es. Fue una negociación como cualquier otra, pero llegó un momento y dadas las circunstancias que pusimos nuestra oferta final sobre la mesa. Originalmente iba a ser una operación de 40 inmuebles y terminamos haciendo una selección de sólo 18 que cumplían con esos tres criterios que compartí. Como dicen los americanos, hicimos un “cherry picking”, escogimos las cerecitas del pastel.

L-L: ¿Y en algún momento buscarán ir por las que quedaron fuera de esta negociación?

Podría ser, pero en realidad nos sentimos cómodos con esta adquisición. No quiere decir que las otras (propiedades) sean malas, aunque están en mercados secundarios que no son prioritarios para nosotros y en los que no solemos tener presencia o tenemos muy poca, por ejemplo, las que compramos a Banco Santander y están bajo el mismo esquema por la solidez de quien nos está rentando. ¿Más adelante pueden serlo? Puede ser…

L-L: Es la primera ocasión que se involucran con inmuebles de este giro…

Así es y así empezamos cuando compramos las primeras universidades de Grupo Icel, hemos comprado prácticamente tres paquetes de universidades, luego compramos el hospital Puerta de Hierro en Guadalajara; hemos firmado un par de contratos para unos hospitales… hemos ido adaptándonos a las nuevas condiciones del mercado y viendo las oportunidades que se presenten y evaluando si las tomamos o no. En estos tres casos consideramos que era lo correcto y creo que no nos hemos equivocado.

L-L: ¿Y tiene contemplado seguir con adquisiciones en el mercado funerario?

Algo que tuve que hacer antes de estas adquisiciones fue meterme a analizar sobre este mercado para entender quién iba a ser mi inquilino y cómo estaban las cosas. Este es un mercado demasiado pulverizado. Si le pidiera a la gente que me diga el nombre de tres grupos o empresas funerarias, estoy seguro que muchos no conocen más que dos o tres. La mayoría ubica a Gayosso y García López, no más. Son los dos grupos líderes y el siguiente escalón ya está muy abajo y hay infinito número de funerarias que son una sucursal, un negocio familiar. Hay poca penetración. Se hacía con uno u otro grupo, porque no hay más que tengan la solidez crediticia y nos dé la tranquilidad de poder invertir.

Me gustaría que pudieran replicarse la condiciones de esta transacción (con Gayosso), fueron muy positivas y estamos muy contentos, pero ¿cuántas veces podemos replicar? Me encantaría hacer más, pero no creo que pudiéramos hacerlo más de dos ocasiones.

L-L: En el mercado funerario se dice que la situación actual de Gayosso no es la mejor, ¿eso jugó un papel relevante en las negociaciones?

Estudiamos el modelo de negocio, la situación financiera actual y las proyecciones que tenían, porque yo necesitaba una certidumbre en el flujo que me tiene que pagar a futuro vía renta por 10 años, como está en el contrato; y la verdad es que su modelo de negocios me dejó muy satisfecho y no veo riesgo en que llegue un momento en el que me deje de pagar renta.

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L-L: ¿Cuál es la dinámica que tendrán con las propiedades que adquirieron a Gayosso? ¿Fibra Uno estará involucrada en la gestión o administración?

Ninguna. No vamos a interactuar en nada. Es un contrato que le llaman triple neto, en el que Gayosso se hacen responsables del pago del predial, del seguro y del mantenimiento de los inmuebles. Al ser inmuebles con cierta especialización, nosotros no queríamos involucrarnos; acordamos que sería una renta libre de gastos. No tenemos ningún beneficio o perjuicio del resultado bueno o malo de la operación del negocio. Por ejemplo, en los cines es distinto, ahí cobramos una renta mínima garantizada y una variable que depende de la taquilla. Es decir, si a Gayosso le está yendo bien o mal, nosotros no nos beneficiamos ni salimos perjudicados de eso.

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