La-Lista de ventajas y desventajas de las preventas de vivienda

Las preventas de vivienda son una práctica cotidiana en el sector inmobiliario, con las que se busca no sólo impulsar la construcción de diversos proyectos y ampliar la oferta disponible, si no también como una opción para quienes buscan un hogar o bien para quienes quieren invertir su dinero y ganar plusvalía.

De acuerdo con una encuesta realizada por la proptech La Haus, hay un mayor interés por la vivienda nueva en Ciudad de México, pues de las más de 85,000 búsquedas únicas realizadas en su plataforma, el 67.5% buscó proyectos que apenas se estaban erigiendo o de los cuales sean los primeros habitantes; y entre los principales motivos de esto se encuentra que los interesados ponderan la plusvalía que puede generar, la confianza en los desarrolladores, así como el gasto que puedan ahorrarse respecto a los desperfectos o composturas que llegara a necesitar un inmueble usado.

Si bien la preventa tiene más ventajas que desventajas, hay algunos puntos clave que debes tomar en cuenta, y para ello platicamos con Sergio Rojas, Country Manager de La Haus México, quien detalla en qué consiste esta opción, cuáles son los beneficios que se obtienen de ésta, qué riesgos debes considerar y cuáles son las recomendaciones si decides participar de este esquema.

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¿Qué es la preventa de casas?

Se trata de una opción para adquirir un proyecto inmobiliario antes de que esté concluido, es decir, que no está listo para habitarse; y si bien esto implica que debas esperar antes de estrenarlo, los precios de estas viviendas pueden ser hasta 30% menores que los de una casa terminada. La construcción puede tardar de 1 a 2 años dependiendo de lo que se lleve avanzado.

¿Por qué se venden inmuebles en preventa?

Generalmente este esquema es utilizado por los desarrolladores y constructores que buscan los recursos para financiar el proyecto, y esta opción les permite avanzar a través de los pagos mensuales del o los compradores, para no afectar su liquidez en otros proyectos, o bien, para pagar sus créditos puente y continuar la construcción.

¿Conviene comprar en preventa?

Para el comprador, esta opción supone varias ventajas, que van desde un menor precio hasta la obtención de una mayor plusvalía.

Pagos: Los enganches suelen ser generalmente del 30% del valor total del inmueble, aunque pueden ser mayores dependiendo del proyecto y la etapa en la que esté. Algunas inmobiliarias ofrecen que éste sea cubierto durante los meses de prelanzamiento, por lo que otorgan facilidades de crédito o hasta meses sin intereses para que el comprador no se descapitalice y pague poco a poco.

Existen bancos que ofrecen hipotecas para productos en preventa, y esta herramienta funciona además para que la tasa de interés de tu hipoteca se tome al momento en que inicias tu operación y no cuando el desarrollo esté concluido y las tasas puedan ser mayores. Por ejemplo, las tasas de interés de referencia del Banco de México, pasaron de 7% en febrero de 2020 a 4% al segundo mes de este año, un nivel en el que no operaban desde septiembre de 2016.

Algunos bancos incluso te permiten escriturar una hipoteca durante la preventa, justo en obra negra, lo que hace que los gastos notariales sean menores.

Libertad de elección: Ser el primero en conocer los desarrollos permite al comprador elegir: Tamaño del inmueble, ubicación dentro del complejo, amenidades, y conceptos (vista al exterior, los que cuentan con bodega, roof garden privado, lugares de estacionamiento propios).

Cuentan con el plus de amenidades modernas y servicios que en departamentos más antiguos no se consideraban. Algunos desarrollos permiten que el comprador elija materiales para que los acabados sean tal y como desean.

• En obra negra: Puedes personalizarlo en cuanto a distribuciones al interior.
• En obra blanca: Puedes elegir pisos, cancelerías, clósets y más, adecuados a tu estilo de vida.

Tiempo de planificación: Al planear la estructura de tu hogar, tienes también la oportunidad de planificar con mayor tiempo la compra de los muebles ideales para él.

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¿Cuales son las desventajas de comprar vivienda en preventa?

Retrasos en la entrega: La fecha de entrega de los inmuebles puede modificarse debido a factores externos o que no se tenían contemplados, pueden ser cuestiones legales, climatológicas, o de supervisión de obras, entre otros.

Requiere una mayor investigación: Como un tema de seguridad y confianza, es importante conocer el estado legal de las constructoras y desarrolladoras, para alguien que no es experto es importante aliarse con plataformas que realizan este proceso.

“Es bien importante que hagas una debida diligencia sobre la desarrolladora, saber cómo será su financiamiento para la construcción, si el terreno es propio o lo están poniendo en aportación los dueños originales. Todo eso acompañado de un experto inmobiliario”, destaca el country manager de La Haus México.

No es inmediato: El comprador no puede habitar el inmueble en cuanto es adquirido, pues al ser un proyecto en desarrollo necesita de tiempo para ser evaluado, aprobado y terminado.

Recomendaciones:

• Antes de firmar verifica que en el contrato se especifiquen las características (tamaño, materiales, ubicación, acabados y más) del inmueble que te otorgarán cuando el desarrollo esté listo para habitar y que contenga un párrafo o leyenda que especifique el número de registro otorgado y la fecha en que se autorizó.
  
• Las características del inmueble que comprarás deberán delimitar extensión del terreno, superficie construida, estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar de estacionamiento, áreas de uso común, servicios con los que cuenta y estado físico general del inmueble. Además de proporcionar los planos estructurales, arquitectónicos y de instalación del inmueble, señalando el plazo en el que se entregará dicha documentación.
  
• La empresa que ofrezca una preventa de inmuebles debe contar con certificaciones y regulaciones, que a su vez estarán disponibles en los sitios oficiales de Profeco y Condusef.
  
• Es importante conocer la ubicación y el desarrollo en persona y el proveedor deberá mostrar el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta, físico o a través de medios electrónicos. También debe mostrar las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades para la construcción.
  
• Asegurarse de que se establezca la fecha en que te será entregado el bien. Además, de consultar los contratos de adhesión registrados ante la Procuraduría y visitar el Buró Comercial. Los papeles podrán parecer legales, pero si no fueron registrados ante las autoridades, no serán válidos.
  
• Trabajar con desarrolladoras reconocidas y con buena trayectoria, ya que muchos compradores no son expertos es importante que cuenten con el acompañamiento profesional.